未交房的房子物业费是否合理收取，需结合具体情况判断。通常，未交房时物业费由建设单位承担，业主无需支付。
若房屋已竣工但未出售或未交付给买受人，根据规定，物业服务费用由建设单位交纳，业主无需支付。
若业主收到开发商交房通知，且房屋已达合同约定交付条件，但业主无正当理由拒绝接收，此时物业费可能从通知交付日期起算，由业主承担。
若物业服务合同明确约定物业费起算时间且不违反法律法规强制性规定，按合同执行。例如合同约定“房屋交付之日起计算物业费”，则未交付前业主无需支付。
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未交房的房子物业费收取是否合理，法律有明确规定。
《物业管理条例》第四十一条明确：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
未交房时，若房屋属于“已竣工但未交付买受人”，业主尚未成为物业服务付费主体，物业费应由建设单位（开发商）承担，物业公司向业主收取无法律依据。房屋正式交付后，业主才需依合同交纳物业费。因此，未交房时向业主收取物业费不合理。
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未交房的房子物业费收取问题，特殊情况或例外情形会影响处理结果：
1. **业主无正当理由拒收房屋**：开发商书面通知交房且房屋达交付条件，业主因自身原因（如面积、装修问题）拒绝收房的，物业费可能从通知交房合理期限届满后起算，由业主承担（与一般未交房由建设单位付费不同）。
2. **物业服务合同特殊约定且业主知情**：若购房时签订的物业服务合同明确约定“房屋未交付，业主仍需从签约日起支付物业费”，且业主签字确认，虽可能与《物业管理条例》第四十一条冲突，但司法实践中法院可能结合合同自愿性影响结果。
3. **开发商原因导致长期无法交付**：房屋已竣工但因开发商资金链断裂、规划变更等无法交付的，物业费仍由建设单位（开发商）承担，业主有权要求开发商承担逾期交房责任，物业费支付义务不转移。
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未交房的房子被收取物业费，业主可能面临以下法律风险：
1. **“默认付费”导致维权举证难**：若业主收到未交房物业费催缴通知后未及时异议且有部分支付，物业公司可能主张业主认可付费义务，后续业主追讨或拒付将面临举证困难。
2. **开发商与物业公司恶意串通转嫁费用**：若开发商与物业公司私下约定将未交房物业费转嫁业主且业主不知情，收房时可能被迫补交此前费用，否则无法接房，直接侵害业主财产权益。

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